Бизнес-омбудсмен: предприниматели могут законно уменьшить налог на недвижимость в несколько раз

По состоянию на 30 июля 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Томской области поступило 12 заявлений. Пять из них находятся на рассмотрении, по семи было принято отрицательное решение по причине несоответствия отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности. Заявления либо принимаются, либо отклоняются полностью.

Величину налога можно законно уменьшить путем уменьшения налогооблагаемой базы. В данном случае — размера кадастровой стоимости недвижимости. Для этого предпринимателю — собственнику объекта необходимо обратиться в ОГБУ «ТОЦИК».

Действительно, в настоящее время, в связи с принятием мер по предупреждению распространения новой коронавирусной инфекции, в том числе введением режима самоизоляции на территории Томской области, деятельность большого числа субъектов предпринимательской деятельности — собственников и арендаторов объектов коммерческой недвижимости была приостановлена или существенно ограничена ввиду отсутствия потребительского спроса.

Как отмечают владельцы коммерческих объектов недвижимости, увеличение налоговой нагрузки в условиях роста иных издержек бизнеса (коммунальные платежи, поддержание технического состояния объекта), снижения покупательской способности населения и платежеспособности арендаторов в сложных социально-экономических условиях приведет к невозможности оплачивать налоги и осуществлять предпринимательскую деятельность.

Принятые на федеральном и региональном уровнях меры государственной поддержки субъектов предпринимательской деятельности распространяются, в основном, на сферы деятельности, включенные в Перечень пострадавших отраслей, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 (далее — Перечень). Так, согласно изменениям, внесенным в мае 2020 года в Закон Томской области № 148-ОЗ, собственникам объектов коммерческой недвижимости, осуществляющим деятельность в пострадавших отраслях экономики или снизившим размер арендной платы арендаторам, относящимся к пострадавшим отраслям, в течение налогового периода предоставляется льгота в размере 50% по уплате налога на имущество организаций. Данная льгота, несомненно, окажет существенную помощь владельцам объектов коммерческой недвижимости, включенным в Перечень, или снизившим размер арендной платы для арендаторов, осуществляющим деятельность в пострадавших отраслях.

Вместе с тем, многие владельцы объектов коммерческой недвижимости отмечают, что не во всех случаях смогут воспользоваться указанными льготами, поскольку или не попадают в Перечень пострадавших отраслей, или их арендаторы, которым была снижена арендная плата, по формальным основаниям не входят в Перечень (основной код ОКВЭД не относится к числу пострадавших), но фактически относятся к данной категории субъектов предпринимательской деятельности.

Учитывая это и влияние налоговой нагрузки на инвестиционную привлекательность региона и деловую активность бизнеса, в целях выработки единых подходов к предупреждению рисков резкого роста налоговой нагрузки в связи с утверждением новой кадастровой стоимости объектов недвижимости, Уполномоченный обратился к Заместителю Губернатора Томской области по инвестиционной политике и имущественным отношениям о рассмотрении возможности внесения изменений в Закон № 148-ОЗ в части снижения ставки налога на имущество в отношении отдельных категорий субъектов предпринимательской деятельности, являющихся собственниками объектов коммерческой недвижимости.

В частности, предлагалось, с учетом опыта других регионов РФ внести следующие изменения в Закон № 148-ОЗ:

1) установить пониженную налоговую ставку в отношении объектов недвижимого имущества, включенных в Перечень объектов налогообложения, налоговая база которых определяется как кадастровая стоимость;

2) установить нулевую налоговую ставку в отношении объектов недвижимости, включенных в Перечень, и принадлежащих налогоплательщикам, применяющим специальные налоговые режимы на дату утверждения новой кадастровой оценки объектов недвижимости.

Как следует из ответа Заместителя Губернатора Томской области по экономике на указанный запрос Уполномоченного, принятие решения о снижении ставки по налогу на имущество организаций возможно при наличии дополнительных средств бюджета, компенсирующих выпадающие доходы. Однако, в условиях ухудшения состояния экономики региона в результате распространения новой коронавирусной инфекции, указанные источники регионального бюджета отсутствуют. Таким образом, снижение ставки по налогу на имущество организаций в 2020 году не представляется возможным.

Согласно п. 1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (Утверждены приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226): «При определении кадастровой стоимости ОКС учитывается неотделимое внутреннее инженерное оборудование, без которого эксплуатация этих ОКС в соответствии с их видом использования, назначением невозможна или существенно затруднена».
В массовой оценке учитывается степень обеспеченности центральными коммуникациями территории, на которой расположен объект капитального строительства. То есть, другими словами, если на всей территории населенного пункта есть центральное (централизованное) отопление, а именно в конкретном объекте есть только местное печное отопление, то для целей государственной кадастровой оценки стоимость этого конкретного объекта считается как с центральным отоплением.
Информацию об обеспеченности территории коммуникациями и инженерной инфраструктурой предоставляют нам администрации муниципальных образований.

Расчет стоимости объекта может быть предоставлен по обращению заявителя в рамках предоставления разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости. Порядок рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, в том числе, форма предоставления таких разъяснений определены Приказом Минэкономразвития России от 30.06.2017 № 317 «Об утверждении Порядка рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, в том числе формы предоставления таких разъяснений».
С обращением о предоставлении разъяснений в бюджетное учреждение вправе обратиться юридические лица и физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.
Если обращение в бюджетное учреждение подает представитель заявителя, необходимо предоставить доверенность или иной документ, подтверждающий его полномочия в соответствии с действующим гражданским законодательством.
Рекомендуемая форма обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, представлена на сайте ОГБУ «ТОЦИК» в разделе «Кадастровая оценка».
Очень настоятельно рекомендуем, при обращении к нам с любой формой заявления, прикладывать правоподтвеждающие документы на объект недвижимости, технический паспорт или иной документ, по которому можно установить количественные и качественные характеристики объекта.

Вероятно, имеется в виду «группа расчета», или, другими словами, код, используемый кадастровыми оценщиками для сегментации объектов недвижимости по их функциональному назначению в целях их определения кадастровой стоимости. Определяется бюджетным учреждением с обязательным согласованием с органами местного самоуправления. При обращении собственников или иных заинтересованных лиц при предоставлении в ОГБУ «ТОЦИК» подтверждающей документации, группа расчетов может уточняться, и, соответственно, кадастровая стоимость подлежит пересчету.
Вид использования объектов недвижимости определяется ГБУ с учетом: назначение объекта по наименованию в технических или правоподтверждающих документах; вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, на котором расположен объект капитального строительства; информации, размещенных в открытых источниках, включая интернет-ресурсы, и др.

Характеристики, необходимые для достоверного определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, могут отражаться в следующих документах: выписка из Единого государственного реестра недвижимости; технический паспорт здания (строения, помещения); технический план объекта; акт ввода объекта в эксплуатацию; и иные документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объекта недвижимости. При этом информация в предоставленных документах не должна быть противоречивой.
Если объект строился хозспособом, и он стоит на государственном кадастровом учете, то государственная кадастровая оценка проводилась на основании данных об этом объекте, содержащихся в ЕГРН. А сведения в ЕГРН об объекте, например, о материале стен здания, могли попасть при его постановке на государственный кадастровый учет на основании перечисленных выше документов. Соответственно, для подтверждения характеристик объекта требуется предоставление в ОГБУ «ТОЦИК» любых документов, содержащих недостающую информацию.
Так как проверка расчетов кадастровой стоимости производится нашими специалистами индивидуально по каждому объекту, то рекомендуем предварительно обращаться к нам за консультацией любым возможным в текущей ситуации способом. Можно просто позвонить к нам по горячей телефонной линии по номеру 907-933 и задать необходимые вопросы.