Томску нужны изменения в строительных регламентах, чтобы не потерять инвесторов
Что мешает томскому бизнесу строить новые объекты на территории города? Как историческому Томску не лишиться своего культурного наследия, но и не превратиться в набор застывших экспонатов, не способный развиваться и привлекать инвесторов? В этих вопросах разбирались эксперты в рамках круглого стола, посвященного проблемам в сфере строительства.
Круглый стол был организован Уполномоченным по защите прав предпринимателей в Томской области совместно с представителями «Агентства стратегических инициатив» и областного департамента архитектуры и строительства в рамках работы по улучшению условий ведения предпринимательской и инвестиционной деятельности в Томской области. В его работе также приняли участие представители городского департамента архитектуры и градостроительства, областного комитета по охране объектов историко-культурного наследия, департамента инвестиций Томской области, Думы г. Томска, юристы, представители проектных организаций г. Томска и предприниматели, занятые в строительстве.
Эксперты обсудили особенности регулирования самовольного строительства, трудности, с которыми сталкивается бизнес, проходя процедуру получения разрешения на строительство, и особенности градостроительной деятельности в границах исторического поселения.
«Самоволку» — под снос
Зачастую строительство и реконструкция объектов начинаются без необходимых разрешений. И проблема не только в нежелании застройщиков оформлять разрешительную документацию, но и в длительности и громоздкости этой процедуры. Одним из пунктов Национального рейтинга инвестиционной привлекательности регионов является длительность получения разрешения на строительство. Время получения разрешения на строительство в Томской области с 2013 года сократилось на 54 %. Несмотря на это оно составляет 134 дня.
— Застройщик, начиная работы в отсутствие разрешительной документации на строительство, чаще всего сознательно идет на риск, стремясь сэкономить время, — говорит бизнес-омбудсмен Валерий Падерин. — Он, как правило, рассчитывает в процессе строительства или по его завершении оформить документы или, в крайнем случае, через суд легализовать объект, что в результате может привести к его сносу как самовольной постройки.
— Около половины исков администрации города Томска о сносе самовольных построек удовлетворяется судом, — говори Анна Касперович, начальник департамента архитектуры и градостроительства Администрации Томска. — Застройщики зачастую надеются на упрощенный порядок оформления права собственности на построенный объект. Нередки случаи, когда по «дачной амнистии» фактически регистрируется право собственности не на объект индивидуального жилищного строительства, а на многоквартирный дом.
Ситуация усложнилась в связи с вступлением в силу Федерального закона № 258-ФЗ, который дополнил статью 222 Гражданского кодекса РФ частью четвертой. Теперь органы местного самоуправления имеют право осуществлять снос самовольных построек без решения суда. А перечень признаков самовольной постройки расширен. По указанию прокуратуры Администрацией Томска начата разработка регламента сноса самовольных построек в административном порядке.
Получение разрешения на строительство
По словам застройщиков, правила землепользования и застройки слишком противоречивы и зарегламентированы, некоторые их положения противоречат друг другу. Поэтому честно выполняя одни требования, застройщик часто нарушает другие.
— Некоторые параметры, содержащиеся в проекте правил землепользования и застройки, которые характеризуют основные и условно разрешенные виды использования земельных участков, противоречат требованиям охранных зон, — говорит Сергей Худяков, председатель томского регионального отделения Союза архитекторов России, руководитель проектного бюро ООО АПБ «Стиль». — Например, минимальная площадь озеленения территории гаража определена в 15%, гостиницы — 30%, что практически невозможно реализовать в центре города. Изменение допустимых параметров, установленных в правилах, возможно через длительную многоступенчатую процедуру, которая может занять от семи до одиннадцати месяцев. В случае принятия рассматриваемого проекта правил без корректировок многие инвесторы просто откажутся от строительства.
Культурный слой
Дополнительные ограничения на строителей также налагает статус исторического поселения, присвоенный Томску в 2010 году Министерством культуры РФ. Кроме того, в 2015 году в Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» были внесены изменения, регламентирующие дополнительную процедуру в части охраны памятников культуры. В частности, в нем прямо предусмотрено, что обязанность по исследованию культурного наследия объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, лежит на юридическом лице, осуществляющем застройку земельного участка. Без проведения таких работ разрешение на строительство не может быть выдано.
Так, к Уполномоченному обратилась строительная компания, получившая градостроительный план земельного участка по адресу: пр. Кирова, 9. Выяснилось, что участок располагается в охранной зоне объекта культурного наследия. Предприниматель опасается, что в случае, если участок будет получен им по результатам аукциона, но при проведении археологических исследований будет признан историческим, он не сможет реализовать инвестиционный проект. Таким образом, перспективы на возврат средств, направленных на оплату аренды земли (более 9 млн. руб. в год) и археологических изысканий, нет.
— Проводить предварительные археологические исследования участков, попадающих в охранные зоны, необходимо еще до предоставления земельного участка арендатору, — убежден Александр Седиков, директор НП «Томское проектное объединение». — А все расходы, по аналогии с европейским опытом, должен брать на себя муниципалитет.
Непростая ситуация сложилась и в сфере реконструкции объектов, находящихся в центре города. Так, в Департамент инвестиций Томской области поступила заявка от инвестора о реконструкции объекта недвижимости, расположенный по адресу: пр. Ленина, 48. Много лет пустующее здание предполагалось превратить в гостиницу, тем самым улучшив туристическую привлекательность областного центра.
— Министерство культуры согласовало реконструкцию объекта в гостиницу, в то же самое время было принято распоряжение о включении данного объекта в число вновь выявленных объектов исторического наследия, — рассказывает Сергей Пантелеев, председатель комитета по инвестиционной политике департамента инвестиций Томской области. — В результате инвестор столкнулся с тем, что существует угроза невозможности реализации инвестиционного проекта. При этом арендная плата должна вноситься инвестором своевременно.
— Даже в случае, если будет получено заключение экспертизы, что здание по данному адресу не имеет исторической или культурной ценности, вести строительство на данной территории нельзя, — уточнила Елена Перетягина, председатель комитета по охране объектов историко-культурного наследия департамента по культуре и туризму Томской области.
Что будет сделано?
Начальник департамента архитектуры и градостроительства администрации Томска Анна Касперович подтвердила, что существующие регламенты необходимо пересматривать с тем, чтобы они были нацелены на развитие города.
Участники круглого стола высказали предложение к администрации города Томска:
• устранить имеющиеся противоречия в проекте правил землепользования и застройки;
• конкретизировать положения, касающиеся особых охранных зон, разработать документы по определению охранных зон на отдельные объекты;
• разработать механизм, предоставляющий инвестору, арендующему земельный участок, расположенный в охранной зоне исторического поселения, отсрочку внесения арендной платы до момента определения инвестиционных рисков по результатам проведенной экспертизы или оценки.
Кроме того, указали на необходимость внести изменения в административный регламент предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и принятие решений о предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков, объектов капитального строительства» в части сокращения сроков прохождения отдельных процедур.
По итогам работы круглого стола было принято решение создать рабочую группу для разработки регламента, облегчающего инвестору получение необходимых разрешительных документов. В качестве пилотных инвестпроектов было решено рассмотреть объекты по адресам: пр. Ленина, 48 и пр. Кирова, 9.